Propriétaire bailleur, comment récupérer votre bien en location ?

Vous êtes propriétaire bailleur et vous vous demandez quand et comment récupérer votre bien en location ? 

Vous êtes propriétaire d'un logement en location encadré par un bail de location nu* d'une durée de 3 ans. Dans ce cas, trois raison vous permettent de mettre fin au contrat et de délivrer un congé à votre locataire : la vente de votre logement, la reprise du logement pour l'habiter ou un motif légitime et sérieux. Dans chacun de ces 3 cas, vous devez respecter des conditions de forme et de délais pour en informer votre locataire.

Motif 1 : vendre le logement habité par votre locataire 

Dès lors que vous envoyer un congé pour vente à votre locataire, ce dernier vaut offre de vente à son profit. Il est effectivement prioritaire et dispose d'un droit de préemption sur les deux premiers mois du préavis. Sans retour de sa part dans ce délais, sa non réponse vaut pour refus d'achat. Dans le cas contraire, et s'il a besoin d'un financement, un délais de 4 mois lui sera octroyé pour mener à bien l'acquisition. 

Motif 2 : récupérer votre bien immobilier pour y habiter

Vous pouvez donner congé à votre locataire pour reprendre le bien comme rédisence principale ou en faire bénéficier un parent (époux, concubien depuis au moisn un an, partenaire de PACS, ascendants ou descendeants).

Motif 3 : reprendre votre habitation pour un motif légitime et sérieux

Enfin, vous pouvez délivrer congé à votre locataire si ce dernier ne remplit pas les obligations de son contrat : nuisances auprès du voisinage, retards répétés du paiement du loyer par exemple. En cas de contestation du locataire, il vous faudra apporter la preuve du bien-fondé du motif invoqué. La loi n'a pas à ce jour clairement établi ces motifs légitimes et sérieux, prenez conseils auprès de votre agence et se son service Gestion pour vous accompagner. 

Quel est le délais à respecter par le propriétaire bailleur pour délivrer congé à son locataire ? 

Le propriétaire bailleur peut délivrer congé à minima dans les 6 mois précédents la fin du contrat de bail. Il peut le faire : 

• par acte d'huissier : le délai court à partir du dépôt du pli
• par lettre recommandée avec avis de réception : attention à prévoir une marge de délai car le délai court à partir du moment où le locataire a récupéré le courrier
• par remise en main propre : contre émargement ou récépissé 

Un contenu de courrier propre à chacun des 3 motifs de congé

Si vous donnez congé pour vente, votre courrier doit préciser le motif, le prix et les conditions de vente, la description du logement et ses éventuelles annexes. Il doit également reproduire l'énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 Juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire. 

Si vous donnez congé pour reprise, votre courrier contiendra le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise du logement et le lien de parenté justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. 

Dans ces deux cas, vous devez impérativement joindre à votre courrier la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire sous peine de nullité.

Si vous donnez congé pour motif légitime et sérieux, votre courrier doit préciser le motif en question.

Précisions : colocataires, locataires protégés

Si votre bien est occupé par des colocataires, vous devez délivrer congé à chaque signataire du bail selon les modalités de délais et de contenu précisés ci-dessus.

Selon son âge et ses ressources (conditions cumulatives), votre locataire peut être considéré comme protégé. Si vous lui délivrez un congé, vous devrez lui proposer une solution de relogement en rapport avec ses besoins, ses possibilités, dans un secteur géographique de proximité (5km). Si vous même, bailleur, vous pouvez revendiquer une condition d'âge ou de ressources, vous êtes exonéré d'apporter une solution.

Une fois son congé réceptionné, le locataire peut partir quand il le souhaite avant la fin du bail sans contrepartie financière ni de préavis à respecter. Le dernier jour il quittera les lieux une fois l'état des lieux réalisé.

*si vous disposez d'un bien en location meublé, le bail initial est d'une durée d'un an. Le délai de préavis est alors de 3 mois. Les 3 motifs de reprise sont les mêmes, seuls deux éléments diffèrent : 

• pas de droit de préemption du locataire en cas de vente. Votre locataire peut se positionner mais n'est pas prioritaire
• pas besoin de joindre de notice d'information

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