Loyers impayés : cautionnement locataire ou assurance loyers impayés
Votre candidature pour un logement vous a été refusée malgré un garant ? Vous louez votre logement et souhaitez connaitre le meilleur moyen de percevoir mensuellement vos loyers ? Etudions ensemble le cautionnement et l'assurance loyers impayés, non cumulables, sauf si le locataire est étudiant.
L'année 2021 a connu des records de transaction sur le secteur de BRIE COMTE ROBERT et sur tout le territoire français. Il est intéressant d'observer la proportion d'acquisitions effectués dans le cadre d'investissement locatif. 30,2% des acquisitions ont été effectuées en investissement locatif.
Dans la plupart des cas, c'est le loyer qui va financer en tout ou partie le crédit souscrit par l'investisseur. Il est donc essentiel pour les propriétaires bailleurs de sécuriser le paiement de ces loyers.
- Caution simple ou solidaire d'une personne physique
Un locataire peut présenter son dossier avec un garant physique ou moral (entreprise, banque). Ce dernier s'engage à payer le loyer et charges, en cas de défaillance du locataire à travers un acte de cautionnement.
En cas de caution simple, le propriétaire bailleur ou son agence mandataire, fera appel au garant en cas de non paiement par le locataire et suite à plusieurs relances non honorées auprès de ce dernier. En cas de caution solidaire, en cas d’impayé, les intéressés s’adressent directement au garant pour régler loyer et charges. Ce format est le plus utilisé car il a pour avantage pour le locataire d’être gratuit et facilitant, néanmoins il a deux limites : le garant peut se trouver au moment où il est sollicité dans l’impossibilité de régler le loyer et les charges associées, le garant peut avoir disparu au sens propre comme figuré avec le risque pour le propriétaire-bailleur ou son représentant de devoir lancer une procédure de recouvrement, coûteuse et longue, et sur cette période à l’absence de loyers.
- Cautionnement d’une personne morale
Le cautionnement d’une personne morale demeure le plus sûr dans le cas d’une caution bancaire. La caution par une entreprise demeure rare avec le risque économique afférent si l’entreprise venait à fermer ou en liquidation judiciaire. La caution bancaire consiste pour le locataire à bloquer le montant d’un an de loyers avec les charges. Cette somme d’argent est bloquée sur un compte séquestre c’est-à-dire qu’elle est non accessible pendant toute la durée du bail. Cet acte de cautionnement est à 100% fiable pour le bailleur mais nécessite pour le locataire de disposer et d’avancer la trésorerie.
Si ses ressources et/ou économies ne lui permettent pas d’avancer cette trésorerie, le locataire peut recourir à un garant payant. Moyennant cotisation du locataire pour un montant mensuel correspondant de 3,5 à 5% du montant du loyer annuel charges comprises et frais de dossier, gradué en fonction du nombre de personnes dans le logement, un assureur se porte alors garant du locataire et de l’indemnisation du bailleur ou son représentant. Le locataire sera bien sûr redevable vis-à-vis de son assureur de la somme avancée le cas échéant.
- La Garantie Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi), garantie gratuite de l’Etat sous conditions d’éligibilité du locataire et du logement
Il s'agit ici d'un dispositif gratuit de caution solidaire mis en place par l'Etat poru faciliter l'accès à l'emploi et au logement. Cette caution est accessible à tout salarié du secteur privé ou agricole gagnant jusqu'à 1500 euros net par mois. Le propriétaire est assuré de percevoir le loyer et ses charges (jusqu’à 36 mois) et d’être dédommagé en cas de dégradations locatives (jusqu’à 2 mois de loyers). En cas de loyers impayés, le locataire bénéficie d’un échelonnement personnalisé de sa dette.
- Système de cautionnement non cumulable
Selon l’article 22 du 6 juillet 1989, le cumul des systèmes de cautionnement et des assurances loyers impayés est impossible sauf si votre locataire est apprenti ou étudiant. Aussi, si le propriétaire-bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, le dossier de son candidat locataire ne peut bénéficier d’un cautionnement et devra satisfaire obligatoirement aux conditions d’éligibilité requises par l’assurance souscrite par le propriétaire-bailleur (ex. 3 fois le montant du loyer, contrat CDI…). Cette condition non cumulative pourra le cas échéant vous éclairer sur le refus de votre dossier dû à une obligation légale et non à la mauvaise volonté de votre interlocuteur, propriétaire-bailleur ou son représentant.
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